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關鍵詞：既有住宅、電梯
為深入貫徹落實2018年國務院《政府工作報告》要求，加快推進我區既有住宅加裝電梯工作，適應經濟社會發展和人口老齡化的需要，進一步完善我區既有住宅使用功能，提高居住品質，方便居民生活，經自治區人民政府同意，2018年12月6日，自治區住房城鄉建設廳聯合自治區財政廳印發了《關于加快推進既有住宅加裝電梯工作的指導意見》（桂建發〔2018〕18號，以下簡稱《指導意見》）。
一、《指導意見》出臺有什么重要意義？
2016年，國務院辦公廳《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》（國辦發〔2016〕91號）提出，要“提高老年人生活便捷化水平”，“組織開展多層老舊住宅電梯加裝”。2018年3月，國務院《政府工作報告》中提出，要“有序推進‘城中村’、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯”，要“讓居民生活得方便、舒心”。自治區黨委、政府主要領導高度重視，對推進我區既有住宅加裝電梯工作作出批示。過去，由于受經濟條件限制，我區大量4-9層的住宅未安裝電梯，目前居住在其中的居民逐漸步入老年，步行上下樓十分困難，有些甚至常年被“囚禁”在樓上。加之我區老齡人口比例不斷提升，2017年全區常住人口中，65歲及以上人口占比已達9.95%，因此廣大群眾對既有住宅加裝電梯的訴求和呼聲越來越強烈。但是，由于業主意見難以統一、電梯建設和運營維護費用難以籌集、行政審批手續復雜等原因，我區既有住宅加裝電梯的成功案例尚十分缺乏。為貫徹落實國務院《政府工作報告》和自治區主要領導批示精神，解決我區既有住宅加裝電梯工作中的主要困難，推進工作順利實施，經自治區人民政府同意，自治區住房城鄉建設廳、財政廳聯合出臺了《指導意見》。《指導意見》是今后一個時期指導廣西既有住宅加裝電梯的綱領性文件，為各地推進既有住宅加裝電梯工作提供了政策依據。
二、《指導意見》的適用范圍是什么？
根據我區有加裝電梯需求的主要為4-9層住宅、許多自建房為違法建筑的實際情況，以及財政補貼要支持困難群眾、有利于推動老舊小區整體改造、確保安全等要求，《指導意見》將適用范圍規定為：我區國有土地上依法建成并投入使用的四層以上（含四層，不含地下室）、九層以下（含九層）的無電梯住宅。其中自建房、別墅、C或D級危房以及已列入房屋征收范圍和計劃、已列入危舊房改造計劃的住宅不適用《指導意見》。
三、《指導意見》重點解決了什么問題？
《指導意見》堅持以問題為導向，針對我區既有住宅加裝電梯工作中存在的業主意見難以協調統一、建設和運行維護費用難以籌集、審批手續復雜等三大主要困難和問題，提出了相關解決措施。
四、《指導意見》的主要內容是什么？
《指導意見》在充分吸收區外已出臺相關政策的基礎上，結合廣西實際，提出了解決既有住宅加裝電梯三大主要困難和問題的措施，包括簡化申請條件、支持多渠道籌措資金、大幅簡化審批手續等，同時還明確了有關建設要求和組織保障措施。
（一）簡化申請條件。由于老舊住宅小區基本都未預留電梯井位置，加裝電梯間可能會使一、二層的低層住戶利益受到影響，例如建筑的通風、采光、噪音等，故低層住戶往往不同意增加電梯或分攤加裝費用，甚至以要求得到一定補償作為前提。目前尚無明確業主同意比例的規定，為妥善協調業主意愿，保證全體業主的權益，《指導意見》提出了簡化申請條件的措施，同時明確發揮基層力量進行協調。
一是明確對滿足《中華人民共和國物權法》要求，經專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業主且占總戶數三分之二以上的業主同意并簽訂協議即可申請加裝電梯。
二是明確加裝電梯擬占用業主專有部分的，還應當征得該專有部分的業主同意。
三是為做好協調穩定工作，明確發揮街道辦事處、居民委員會等基層社區組織或人民調解委員會、房改房原售房單位作用，做好政策宣傳和矛盾協調調解工作。
（二）支持多渠道籌措資金。《指導意見》明確加裝電梯的業主作為主要出資者，同時大力給予政策和財政補貼支持。
一是為支持業主自有資金籌集，允許房屋產權人及其配偶提取住房公積金，允許使用住宅專項維修基金。因各地住房公積金、住宅專項維修基金繳存情況有區別，因此明確具體提取額度和提取條件由各市制定。
二是對于房改房的，經房改房原售房單位同意，可以使用原房改售房款。
三是鼓勵社會投資參與加裝電梯，例如房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產企業、電梯安裝企業及社會組織，可依法探索“誰投資，誰受益”“誰使用，誰付費”等新型商業模式，對既有住宅加裝電梯進行投資，并通過刷卡付費等租賃模式獲得收益。
四是給予財政資金補貼。對《指導意見》適用范圍內且在《指導意見》印發之日起至2022年底前完成加裝并投入使用的電梯，自治區財政給予一定的財政資金補貼。具體補貼標準為：以七層住宅為基準補貼15萬元/臺，層數每提高一層補貼增加10%，層數每降低一層補貼減少10%；已預留電梯井的，補貼減半執行。同時要求各市、縣人民政府給予一定的配套財政資金補貼，具體配套補貼辦法由各市、縣人民政府自行制定。自治區財政補貼加上市、縣財政補貼將大大減輕群眾負擔。同時，按照“業主為主”的原則，明確各級財政補貼資金總額最高不超過加裝電梯費用總額（含房屋結構安全鑒定、勘察、設計、施工圖審查、施工、電梯采購、安裝以及管線改遷等）的50%。
（三）大幅簡化審批手續。《指導意見》提出按照簡化、便民的原則，大幅優化相關審批流程。
一是明確不再進行項目立項審批、核準和備案，不再辦理建設用地規劃許可，不再進行環境影響評價和驗收；在原有小區用地范圍內加裝電梯的，加裝電梯后新增面積為加裝范圍內全體業主共有，不計入增容建筑面積，不再辦理房屋不動產登記，不再補繳土地出讓金。如加裝電梯建設用地超出土地權屬范圍的，應取得相關土地使用權人的書面同意意見，并由加裝電梯專有部分業主與土地使用權人簽訂協議依法明確該加裝電梯建設用地的相關產權關系。
二是為防止既有住宅加裝電梯工程無序建設，亂搭亂建產生新的違法建設，明確保留建設工程規劃許可審批，但將手續大幅簡化，在滿足消防、安全等要求，保障各項功能正常使用，符合利害關系人共同利益的前提下，將相關技術審查標準適當放寬，例如加裝電梯后最小建筑間距，仍按照原建筑外墻計算，不考慮加裝電梯部分與北側住宅采光、日照間距影響。由于各地規劃技術條件規定不一致，因此明確該項審批的具體申請流程和申請材料由各市確定并公布。為防止借加裝電梯名義擴建住宅使用空間，《指導意見》明確加裝電梯應以實用性為原則，除加建候梯廳、入戶連廊等必須的新增面積外，不得增加或變相增加住宅使用空間，且應盡量減少占用現狀綠化，盡量減少對周邊相鄰建筑和城市景觀的不利影響。
三是明確在建筑工程施工許可和報建報監環節，扣除電梯設施設備及電梯安裝費用后工程投資總額在30萬元以上的，建設單位應依法辦理相應的質量安全監督登記手續，申請領取建筑工程施工許可證，辦理消防設計備案和施工圖設計文件審查備案。據調研了解，我區既有住宅加裝一部電梯，扣除電梯設施設備及電梯安裝費用后的工程投資總額一般都在30萬元以下，因此可依法不辦理質量安全監督登記和建筑工程施工許可。
（四）明確建設要求加強質量安全保障。
一是明確了建設、勘察、設計、施工圖審查、施工單位和電梯生產、安裝企業等既有住宅加裝電梯項目各參建單位的質量安全主體責任，建設單位對既有住宅加裝電梯施工過程安全生產負總責。因既有住宅加裝電梯必須首先保證安全，按照《中華人民共和國建筑法》等有關法律法規規定，建設單位應委托具有相應資質的單位進行設計、施工圖審查、施工；委托設計之前，建設單位應提供原建筑物的地質勘查報告、設計施工圖或竣工圖、竣工驗收報告等設計基礎資料，無地質勘查報告的應先進行巖土工程勘察。專項設計方案應符合結構安全、消防安全等相關標準、安全技術規范的規定，且原則上要求考慮單體建筑和住宅小區建筑風格風貌要求。加裝電梯施工圖設計文件未經施工圖審查機構審查合格不得使用。由于既有住宅住戶一般較缺乏加裝電梯的有關專業知識，因此《指導意見》鼓勵采用工程總承包（EPC）模式進行加裝電梯，將涉及的設計、采購、施工委托給一家單位實施。
二是明確了電梯生產和安裝單位責任。依據《中華人民共和國特種設備安全法》等有關法律法規規定，電梯安裝單位在電梯設備安裝前應當按規定到有關部門辦理安裝告知手續，并請具有資質的特種設備檢驗機構對安裝過程進行監督檢驗。電梯使用前應按有關要求辦理使用登記。
三是明確了驗收責任。電梯加裝完成后，在檢驗合格的基礎上，建設單位應組織有關單位進行竣工驗收，形成驗收合格意見并明確維護保養、監督方式后，方可投入使用。工程竣工驗收合格后，建設單位還應依法向消防主管部門申請消防備案，并將電梯加裝設計圖紙報原建筑物圖紙存檔的城建檔案館進行備案。
四是明確了電梯運行維護保養責任，由加裝電梯的專有部分業主負責。新安裝尚未向業主移交的電梯，項目建設單位應對電梯安全負責。并明確了已實施物業服務的運行維護保養方式。
五是明確了既有住宅加裝電梯過程中住房城鄉建設、工程質量安全監督等管理部門的監管責任。
（五）明確相關保障措施。
一是要求各市將既有住宅加裝電梯納入為民辦實事工程，建立由市政府牽頭的工作協調聯席會議制度，成立專門的既有住宅加裝電梯臨時工作辦公室，加強組織領導。
二是要求各地結合實際制定年度實施計劃，加強計劃指導，分類、分地區、分年度推進既有住宅加裝電梯工作。
三是要求在行政服務中心窗口專門設立加裝電梯受理窗口，實施“一站式”服務，能夠取消的流程和材料一律取消，能簡化的盡量簡化，涉及相關管線改遷或改造的開通綠色通道，加強便民服務。
四是要求將既有保障性住房和機關、企事業單位員工宿舍樓作為加裝電梯工作切入點加強試點示范。
五是要求加強宣傳協調。
五、民生熱點問題解答
問：自建房、別墅等類型住宅為什么不納入適用范圍？
答：自建房、別墅等物業多為單一產權物業，且產權人一般經濟條件較好，為讓有限的資金資助更多更需要的人群，適用范圍明確不包括自建房和別墅。
問：何時能全面實施開展電梯加裝工作？
答：《指導意見》明確要求各市應在本指導意見印發之日起6個月內（2019年6月6日前）出臺相關實施細則，各地全面實施開展電梯加裝工作需待本市出臺實施細則后，在此之前各地主要為試點推進工作，《指導意見》明確各市應在2019年3月底前啟動一批既有住宅加裝電梯試點項目。
政策文件：自治區住房城鄉建設廳 財政廳關于印發《加快推進既有住宅加裝電梯工作的指導意見》的通知(桂建發〔2018〕18號) |