《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)
組建運(yùn)行辦法》政策解讀
一、《辦法》出臺(tái)的目的及意義？
答：物業(yè)管理委員會(huì)是在不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者成立不了業(yè)主委員會(huì)的等情形下成立的，是臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)部分相關(guān)職責(zé)、組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)、履行業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組職責(zé)、推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理委員會(huì)的組建將彌補(bǔ)業(yè)主組織的缺失，是對業(yè)主委員會(huì)的有效補(bǔ)位。物業(yè)管理委員會(huì)組建后，將在推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)、組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)方面發(fā)揮重要作用。
二、《辦法》出臺(tái)的依據(jù)？
答：根據(jù)新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2023年11月24日廣西壯族自治區(qū)第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過）第四十三條授權(quán)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
三、《辦法》的適用范圍？
答：廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法，其他物業(yè)項(xiàng)目參照執(zhí)行。
四、物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件？
答：有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
五、物業(yè)管理委員會(huì)有哪些職責(zé)？
答：物業(yè)管理委員會(huì)依照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
已成立業(yè)主大會(huì)但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關(guān)事項(xiàng)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關(guān)事項(xiàng)并行使第二十九條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
六、物業(yè)管理委員會(huì)由誰負(fù)責(zé)組建？多長時(shí)間內(nèi)組建？
答：物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照“應(yīng)建盡建”的原則組建。符合組建條件的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就組建物業(yè)管理委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公告，自公告之日起30日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會(huì)。
七、物業(yè)管理委員會(huì)的組建主要包括哪幾個(gè)步驟？
答：物業(yè)管理委員會(huì)的組建主要包括公告、推薦人選、確定人選、公示、備案五個(gè)步驟。
第一步，公告。由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就擬組建物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公告。
第二步，推薦人選。物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表的人選主要由居（村）民委員會(huì)推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。
第三步，確定人選。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表人選的推薦情況，確定物業(yè)管理委員會(huì)成員組成名單。
第四步，公示。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括物業(yè)管理委員會(huì)成員姓名、職業(yè)、住址等信息。
第五步，備案。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知所在地的縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。
八、組建物業(yè)管理委員會(huì)需要公告哪些內(nèi)容？在哪里發(fā)布公告？公示期多長？
答：公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)成員的人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公告。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)、客服場所等。
公告期限不得少于7日。
九、物業(yè)管理委員會(huì)的人員構(gòu)成？
答：物業(yè)管理委員會(huì)由社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者、業(yè)主等5—9人組成，其中主任1名，副主任1—2名，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。主任由社區(qū)（村）“兩委”成員擔(dān)任；副主任至少包含1名業(yè)主代表。
十、如果參選業(yè)主代表較多怎么辦？
答：業(yè)主代表人數(shù)超過預(yù)定人數(shù)的，可以采取分類后隨機(jī)抽選的方式確定。業(yè)主對業(yè)主代表有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
十一、物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？
答：具備以下條件的業(yè)主可以參選：
（一）擁護(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法；
（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力并具備必要的工作時(shí)間；
（三）具有完全民事行為能力；
（四）未被列為失信被執(zhí)行人；
（五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；
（六）無違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性行為；
（七）無法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。
物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私、失職失責(zé)。
中共黨員、人大代表、政協(xié)委員，法律、財(cái)務(wù)、工程、物業(yè)管理等專業(yè)人員應(yīng)積極參選物業(yè)管理委員會(huì)成員。
十二、物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表通過哪些方式產(chǎn)生？
答：（一）社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者，由社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)推薦。
（二）業(yè)主代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。聯(lián)名業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應(yīng)當(dāng)征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意。一名業(yè)主只能推選一名業(yè)主代表。
（三）房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，居（村）民委員會(huì)可劃分若干區(qū)域組織業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)應(yīng)符合前款規(guī)定。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足300戶的，聯(lián)名推薦業(yè)主代表的聯(lián)名人數(shù)和業(yè)主自薦征得業(yè)主同意的人數(shù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。
十三、物業(yè)管理委員會(huì)的主任、副主任如何產(chǎn)生？
答：擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)公告截止日后5日內(nèi)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)申報(bào)情況，確定物業(yè)管理委員會(huì)成員候選人，并指定物業(yè)管理委員會(huì)主任及副主任。
十四、物業(yè)管理委員會(huì)名單確定后，需要公示什么內(nèi)容？公示期多久？如果有異議怎么辦？
答：物業(yè)管理委員會(huì)成員名單確定后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示，公示期限不得少于7日。如有異議的，應(yīng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于7日。
十五、物業(yè)管理委員會(huì)需要備案么？
答：物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持《物業(yè)管理委員會(huì)備案表》向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知所在地縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明和印章刻制證明。
十六、物業(yè)管理委員會(huì)備案后如何刻制印章？
答：已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章；持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
十七、物業(yè)管理委員會(huì)成立后如何開展工作？有哪些工作要求及注意事項(xiàng)？
答：物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)每季度召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者物業(yè)管理委員會(huì)三分之一以上成員提議，可以召開物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集和主持。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加。業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10個(gè)工作日。
物業(yè)管理委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。
物業(yè)管理委員會(huì)對于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得擅自作出決定。
十八、物業(yè)管理委員會(huì)成員資格需要什么條件才能終止？終止后有哪些要求？
答：物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：
（一）業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)使用人；
（二）以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職并經(jīng)同意的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)的；
（四）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的；
（五）違反物業(yè)管理委員會(huì)成員書面承諾的；
（六）一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的；
（七）法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)情形的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府終止其成員資格；屬于前款第七項(xiàng)情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。
物業(yè)管理委員會(huì)成員資格終止，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期限不少于7日。物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起5日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給物業(yè)管理委員會(huì)。
十九、如果物業(yè)管理委員會(huì)發(fā)生缺額的怎么辦？
答：物業(yè)管理委員會(huì)成員發(fā)生缺額的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本辦法第十條的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。
二十、物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)包含哪些內(nèi)容？從哪里列支？需要公示么？
答：物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、采購第三方機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用、成員工作補(bǔ)貼、聘用人員薪酬等由物業(yè)管理委員會(huì)結(jié)合實(shí)際提出申請，由業(yè)主依法共同決定。相關(guān)費(fèi)用可從公共收益中列支，或業(yè)主自愿捐贈(zèng)及其他合法方式籌集。相關(guān)收支情況應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于30日。
二十一、物業(yè)管理委員會(huì)任期多長？如果屆滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的怎么辦？
答：物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過3年。如屆滿時(shí)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
二十二、如果物業(yè)管理委員會(huì)在任期內(nèi)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，還保留么？
答：物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)解散物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)重新組建或者解散后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示結(jié)果告知所在地的縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。
二十三、如果物業(yè)管理委員會(huì)及委員會(huì)成員違法違規(guī)了怎么辦？
答：物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)和規(guī)章的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。給業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人造成損害的，由簽字同意該決定的物業(yè)管理委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。
二十四、物業(yè)管理委員會(huì)組建流程是否有參考文本？
答：為規(guī)范物業(yè)管理委員會(huì)組建流程，本《辦法》共有8個(gè)附件供參考（《辦法》正文及8個(gè)附件可從廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)搜索下載）。附件名稱分別是：
（一）物業(yè)管理委員會(huì)組建工作流程；
（二）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會(huì)的公告；
（三）物業(yè)管理委員會(huì)成員人選推薦表；
（四）物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表；
（五）物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主自薦表；
（六）物業(yè)管理委員會(huì)成員書面承諾書；
（七）物業(yè)管理委員會(huì)組建情況公示；
（八）物業(yè)管理委員會(huì)備案表。