桂價格〔2018〕108號

各市、縣（市、區）物價局、各市住房城鄉建設委（局）、房產管理局：

    為加強住宅物業服務收費管理，規范物業收費行為，營造我區更加和諧的居住環境，自治區物價局、住房城鄉建設廳研究制定了《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》，現印發給你們，請結合當地實際認真組織貫徹執行。　　

各市可根據《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》結合當地實際情況，制定具體實施細則。

　　

    附件：廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見

廣西壯族自治區物價局      廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳

    2018年11月9日

附件

廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見

    為規范住宅物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，營造和諧的居住環境，結合我區實際，就住宅物業服務收費管理工作提出如下意見。

    一、工作目標

    堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大精神，把保障和改善民生，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，作為做好住宅物業服務收費管理工作的出發點和落腳點，規范住宅物業服務收費行為，提升物業服務水平，營造更加和諧的居住環境。

    二、物業服務收費管理原則

    （一）依法依規原則。制定住宅物業服務收費必須遵守《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》《廣西壯族自治區物業管理條例》等有關法律、行政法規的規定。

    （二）公開、公平、公正，質價相符原則。

    （三）誠實守信原則。物業服務當事人要做到誠實守信；業主選聘物業服務企業時，應當優先選擇誠實守信的企業。

    （四）分級管理原則。自治區價格主管部門會同自治區住房城鄉建設主管部門負責全區住宅物業服務收費管理指導工作。

    市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業行政主管部門按照價格管理權限負責本級住宅物業服務收費的具體管理工作。

    三、物業服務管理范圍及規范服務等級

    物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務范圍包括：綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等。物業服務各等級的具體內容按照自治區住房城鄉建設主管部門制定的物業服務等級執行。自治區住房城鄉建設主管部門結合廣西實際適時制定出臺物業服務行業標準。

    四、物業服務收費管理形式

    (一)住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，為業主提供綜合服務，以及對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業服務區域內環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人收取的費用。

   （二）住宅物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

    保障性住房（含公共租賃住房、經濟適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區物業管理服務收費、普通住宅小區前期物業（業主大會成立之前）管理服務收費以及住宅小區停車收費實行政府指導價。其它類型物業及成立業主大會之后的普通住宅小區、保障性住房小區、房改房小區、老舊住宅小區的物業服務收費及停車服務收費實行市場調節價。

    （三）住宅物業服務收費管理原則上采取分服務等級定價方式，各地也可以結合當地實際情況采用菜單式及其他定價方式。

    五、物業服務收費項目

    物業服務企業可向業主或物業使用人收取住宅物業服務費、裝修垃圾清運費、電梯運行費、消防設施運行費、出入證（卡）制作工本費、二次供水加壓費、車輛停放服務費、車位（庫）物業服務費、車位（庫）租賃費。

     (一)住宅物業服務費是指按照物業服務合同約定為業主提供綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等服務所收取的費用。

    （二）裝修垃圾清運費是指業主或物業使用人委托物業服務企業清運裝修房屋建筑垃圾所收取的費用。

     (三) 電梯運行費是指為保證電梯安全有序運行使用而需要支出的費用，包括維保費、年檢費、電費、保險費、小額維修費、發電燃油等費用。

    （四）消防設施運行費是指用于保證消防設施安全運行的專業年檢、維保支出的費用。

    （五）出入證（卡）制作工本費指為業主制作小區出入證（卡）的工本費。

    （六）二次供水加壓費是指為二次加壓供水設備運行維護、清洗、水質監測及能耗等提供服務所收取的費用。

    （七）車輛停放服務費是指為物業服務區域內公共車位(庫)提供秩序維護、公共清潔、公共照明、公共設備維護等服務所收取的費用,不包含車輛保管費用。

    (八)車位（庫）物業服務費指對小區所有的產權停車位提供秩序維護、公共清潔、公共照明、公共設備維護等服務所收取的費用,不包含車輛保管費用。

    （九）車位（庫）租賃費是指是產權單位將室內車位（庫）出租給承租人使用所收取的費用，不包含車輛保管費用。

    六、物業服務費的成本構成

    實行政府指導價的住宅物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和合理利潤。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：

    (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的公積金等；

    （二）物業共用部位維護、共用設施設備的日常運行費用、維護費用及公眾責任保險費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的物品、水、電等費用，如滅四害的藥品、路燈用電、消防及綠化用水等公攤水電費，不含電梯運行費用及二次供水加壓費用）；

    電梯運行費及二次供水加壓費應專款專用，單獨設帳管理，每半年向業主公布一次收支情況。

    （三）物業服務區域清潔衛生費用；

    （四）物業服務區域綠化養護費用；

    （五）物業服務區域秩序維護費用；

    （六）物業服務企業辦公費用；

    （七）物業服務企業固定資產折舊；

    （八）經業主同意的其它費用。

    物業共用部位、共用設施設備（含電梯大維修、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等）的維修和更新、改造等按規定（含不可抗力因素造成的）應當通過專項維修資金列支或者應當由相關業主分攤的費用，不得計入物業服務成本。物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。物業服務企業要配合政府價格主管部門做好成本監審或成本調查工作，如實提供相關成本資料。

    七、物業服務收費的制定

    實行政府指導價的住宅物業服務收費標準由各地價格主管部門會同同級物業行政主管部門綜合考慮物業服務內容、物業服務行業標準、服務成本、住宅物業服務等級和業主承受能力等因素，按照規定的定價權限和程序制定，并向社會公布。住宅物業服務成本按照物業服務定價成本監審或成本調查辦法審核確定。

    住宅物業服務實行服務等級收費管理的，服務等級內容和物業服務行業標準由自治區住房城鄉建設主管部門制定，各市、縣(市、區)物業行政主管部門應當制定住宅物業服務等級認定的具體辦法，并負責本轄區住宅物業服務等級的認定工作。

    住宅物業服務具體收費標準由物業服務企業或建設單位與業主在政府指導價范圍內協商確定，并在物業服務合同中具體約定。

    實行市場調節價的住宅物業服務收費，由當事人雙方本著公平合理、質價相符、信息對稱的原則協商決定，也可參照當地制定的政府指導價標準共同商定。

    八、物業服務費的收取

    前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日（建設單位取得竣工驗收備案）的住宅物業服務費用，由建設單位承擔；房屋交付之日后的住宅物業服務費用，由業主承擔。

    住宅物業服務費按各地物業行政主管部門認定的物業服務等級相對應的收費標準收取。住宅物業服務費、車位（庫）物業服務費按月收取，預收費不得超過12個月（業主自愿多交除外）。住宅以房屋產權證書（或不動產登記證書）或商品房（物業）買賣合同中約定的建筑面積計收。車位（庫）以車位建筑面積（或數量）計收。

    九、物業服務收費管理相關規定

    （一）治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車應當免交停放費。其他車輛在物業管理區域內短時間臨時停放的應予免費；超過一定時間的，物業服務企業可根據當地價格主管部門的規定收費，同時要實行明碼標價。

    （二）車位（庫）出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位（庫）物業服務費，車位（庫）物業服務費應由出租人或單位承擔；業主或物業使用人在物業管理區域內的公共停車位（庫）內停車應交納車輛停放服務費。物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主或物業使用人收取車位（庫）物業服務費（利用物業管理區域內公共場地收取的車輛停放服務費，要嚴格按照有關法律、法規的規定進行管理和使用）；業主在自己擁有使用權的車位（庫）內停車應交納車位（庫）物業服務費。業主或者物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

    （三）業主或物業使用人裝修房屋應當遵守房屋裝修有關規定以及所在物業管理區域的管理規定，所產生的裝修垃圾，業主可委托物業服務企業清運，清運費由物業服務企業向業主或物業使用人收取，具體收費標準由雙方協商確定。由業主或物業使用人自行清理的，物業服務企業不得向業主或物業使用人收清運費。

    業主或物業使用人在裝修過程中導致公共部位及設施破損需修復產生的費用，由其按實際發生數額承擔。

    在裝修期間，物業服務企業不得擅自向房屋裝修人員收取裝修電梯使用費等類似費用。如確因實行出入證（卡）管理需要收取押金的，按雙方約定標準收取，并在退證（卡）時全額退還。

    （四）實行小區出入證（卡）管理的，建設開發單位或者物業服務企業應當為業主免費配置出入證（卡）按一戶不少于4個配置。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。

    （五）供水、供電專業經營單位未抄表到戶的物業管理區域，具備一戶一表單獨計量條件的，物業服務企業應按政府定價標準收取分表費用，合理分攤總分表之間的正常損耗；不具備單獨計量條件的，由物業服務企業與業主自行協商分攤方式。原則上收取終端用戶水電費、分攤水電費總和不超過物業服務企業向供水、供電專業經營單位繳納的總表費用。物業服務企業要將水電損耗、分攤方式、分攤實際發生數等信息在固定、醒目的場所向各用戶公示。

    物業服務企業除按本指導意見規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務收取費用外，不得擅自設立收費項目收取其他任何費用。物業服務企業人員生活用水、用電、用氣等，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔。

    （六）物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整政府指導價的住宅物業服務收費標準。確需調整的，由收費主體履行以下程序：

    1．向全體業主公示前三年收支情況。

    2．擬調價方案應征求全體業主表決意見，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并將表決結果在小區顯著位置公示。公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗表決意見，物業服務企業應當及時提供表決意見以供查驗。業主表決意見應當妥善存檔備查。業主大會未成立之前，由物業服務企業保管；業主大會成立后，移交業主大會選舉產生的業主委員會保管。

    3.具體服務收費按照市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業行政主管部門公布的住宅物業服務等級收費標準進行調整。

    （七）住宅物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當將物業服務企業名稱、物業服務等級、物業服務內容、收費標準、計收方式等有關情況在物業服務區域內的顯著位置進行標示。當物業服務內容、收費標準、收費項目、計收方式等情況發生變化時，物業服務企業應當及時進行更改和標示。

    十、加強管理

    （一）各級價格、住房城鄉建設（物業）行政主管部門要依照職責加強住宅物業收費和服務的管理，規范物業服務行為。

    （二）鼓勵和支持行業組織開展物業服務行業自律管理及物業服務質量監測。引導物業服務企業創先爭優、誠信守法經營，發揮示范帶動作用。建立物業服務糾紛處理機制，協助化解物業服務矛盾。

    （三）物業服務企業要嚴格依法經營，履行合同義務，建立健全“誠信服務、信息透明、專業規范”的服務制度，接受業主的監督和投訴，及時回應和處理業主訴求。

    十一、指導意見實施

    本指導意見適用于廣西壯族自治區行政區域內規劃為住宅性質的物業服務收費管理，原有規定與本指導意見不相符的，以本指導意見為準。

    各地根據本指導意見，在制定當地的具體管理辦法時，可結合實際情況對部分服務內容和收費項目作適當增補。

    本指導意見自2018年12月1日起施行。 發文之日前，已確定物業服務等級和住宅物業服務費收費標準的住宅小區，按原標準執行，執行期滿后按本指導意見執行。

    本指導意見由自治區價格主管部門、自治區住房城鄉建設廳主管部門按照各自職責負責解釋。