小區物業管理一向是業主們以及購房群眾關注的焦點。近日，廣西壯族自治區十三屆人大常委會第十七次會議全票通過新修訂的《廣西壯族自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》），將于2021年1月1日起施行。
據悉，新修訂的《條例》具有理順政府和部門監督管理體制、化解業主大會成立難與運行難、化解業主委員會工作難與監督難、規范物業服務企業的經營活動、化解車位車庫矛盾、規范小區公共收益管理、規范專項維修資金的管理使用等七大亮點，進一步加強和規范了廣西物業管理，對規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益、營造和諧社區具有重要意義。
明確各部門職責 高效化解物業糾紛
以往在解決物業管理工作中，各部門的職責不清，對物業小區存在的違規甚至違法行為，部分職能部門以法律法規未賦予執法權或賦予的執法范圍未包含物業小區為由，不進入物業小區執法，導致業主、物業服務企業反映的問題遲遲得不到解決。而根據現有法律法規，物業小區業主委員會既不是法人，也不屬于社會組織，對于業主委員會主體的監管部門不明確。同時，《物業管理條例》與地方性法規并未明確對業主委員會如何實施監管，導致在處理涉及業主委員會的物業糾紛時，物業主管部門無法律依據可循。
對此，新修訂《條例》進一步明確了物業管理部門和有關行政部門的物業監督管理職責，并強化信用監管規定、落實綜合治理制度。同時，還完善了聯席會議制度，落實聯席會議的召集人為街道辦事處、鄉鎮人民政府，其他政府行政部門共同參與，以更好協調解決轄區內物業管理中出現的重大問題。
例如，在住宅專項維修資金方面，存在業主與物業服務企業因維修費用高、維修資金使用難，物業服務企業想修卻修不了等問題引發的矛盾，物業專項維修資金歸集、補繳、續繳難、使用難一直是行業的難點問題。《條例》規定了住房城鄉建設主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專項維修資金的正常合理使用，并從維修資金的歸集和使用、管理、續籌等方面進行具體規定。在水箱、電梯、屋面、樓頂或外墻、消防、給排水等共用設施設備故障損壞，無法正常使用等六種緊急情況下，可以通過簡化程序使用維修資金，妥善化解物業糾紛。
加強監督業委會 公共收益公開透明
針對調研發現業主大會成立難，物業小區公共事務表決難；對業主委員會缺乏培訓和指導；業主委員會運作不規范，擅作為、亂作為，侵害了業主的權益等問題，《條例》作了詳細規定。新《條例》著重完善了業主委員會的內容，加強了基層政府對業主委員會的監督和指導。其中，明確了業主委員會職責，完善了業主委員會委員的條件，規定了業主委員會委員及候補委員會的禁止行為，確立了業主委員會信息公開制度，規范業主委員會的行為，同時在工作經費上予以了保障。
住房城鄉建設主管部門將負責制定管理規約和業主大會議事規則的示范文本，并鼓勵小區業主參照示范文本制定本小區的管理規約和業主大會議事規則，進一步降低業主大會成立難度。在召開業主大會時，由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員參加，切實加強基層政府對業主大會工作的指導和監督。
在小區公共收益管理方面，《條例》明確了公共收益的內涵，規定利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備從事商業推廣、停車、廣告等經營活動的，應當按照前期物業服務合同約定或者由業主大會決定。公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入公共收益銀行專戶，經營管理費用支出不得超過公共收益的30%，同時規定物業服務人、業主委員會應當每季度核對一次公共收益賬目，并在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計。
細化權利與義務 規范物業管理活動
據調研發現，個別物業服務企業因物業成本增加、業主拖欠物業費，或因過于追求短期利益而忽視服務質量提升，導致物業服務質量降低，使得業主因不滿意服務質量而拒交物業費的現象加劇，形成惡性循環。因此，《條例》也明確了物業服務企業的權利和義務，并對物業服務企業應當公開服務相關信息、退出和交接等事項作了規定。同時明確了住房城鄉建設主管部門應當建立物業服務企業和項目負責人的信用評價體系，強化事中事后監管，對失信物業服務企業和人員實施聯合懲戒。
同時，《條例》也明確了業主在物業管理活動的權利與義務。業主除了執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，還要遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、消防安全、環境衛生的維護和應對突發事件等方面的制度。此外，還要對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權利, 承擔義務; 不得以放棄權利為由不履行義務。
車位管理出規定 禁止采取“只售不租”
長期以來，停車位的產權問題、停車位供求矛盾問題、公共車位的停車收益問題、物業小區車輛亂停放占用消防通道等問題一直是物業管理中矛盾糾紛的焦點問題，特別是開發建設單位對車位車庫采取“只售不租”的做法，導致因小區停車問題引發的矛盾糾紛不斷。
為解決這一矛盾，《條例》第七十九條專門針對專有車位車庫租售問題進行了規定，要求“物業管理區域內規劃用于停車的車庫、車位應當首先滿足業主的需要。不出售或者尚未出售的，應當出租給本物業管理區域的業主、物業使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區、設區的市有關規定執行”。《條例》第八十條對小區車位管理作出規定，對利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的情形做出了指導性規定，嘗試解決小區停車難的問題。（姚琳尹） |