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問題一：《廣西普通住宅小區前期物業服務等級指導標準（試行）》的起草背景和過程是什么？
答：近年來，物業管理有關法規、政策發生了很大改變，如取消物業服務企業資質、從業人員資格，降低物業行業準入門檻；同時，物業行業發展迅速，圍繞物業服務質量和收費，尤其是前期物業服務質量和收費問題產生了諸多矛盾糾紛，給廣西物業管理提出了新的要求。在現實生活中，前期物業服務收費標準如何確定，前期物業服務企業提供何種服務成為業主和物業服務企業的矛盾糾紛之一，群眾要求解決該問題的反響大、呼聲高。要解決這些問題，關鍵在于完善前期物業服務收費和前期物業服務等級的相關內容，讓前期物業服務企業明白地提供服務，業主明白地消費。
2018年11月9日，自治區物價局、住房城鄉建設廳聯合印發了《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》（桂價格〔2018〕108號，以下簡稱《指導意見》），加強住宅物業服務收費管理，規范物業收費行為。為配合《指導意見》的實施，自治區住房城鄉建設廳在《指導意見》起草的過程中也同時啟動了《物業服務等級》的修訂工作，多次組織廣西房地產業協會物業管理專業委員會的專家、物業服務企業開展調研、座談，征求意見，形成《物業服務等級》修訂稿。2019年5月至10月，自治區住房城鄉建設廳先后征求各市住房城鄉建設部門、各市物業行業主管部門、相關區直單位和社會公眾意見并修改完善后印發實施。，現會同自治區發展改革委共同印發。
問題二：修訂的依據是什么？
答：國家法律：《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》；
行政法規：《物業管理條例》；
地方性法規：《廣西壯族自治區物業管理條例》；
規范性文件：《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》（桂價格〔2018〕108號）；
其他參考文件：《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》（中物協〔2004〕1號）、《北京市住宅物業服務標準》（京建發〔2010〕613號）、《四川省住宅物業服務等級劃分》（DB510100/T 073-2011）。
問題三：《物業服務等級》的主要內容是什么？
答：《物業服務等級》內容共分為六個部分，包括“綜合服務”、“房屋管理”、“公共設施設備維修養護”、“協助維護公共秩序”、“保潔服務”、“綠化養護”，每個部分設置了一、二、三、四、五個服務等級的服務內容和服務標準，其中一級物業服務是最高服務等級；五級物業服務是對前期物業服務企業最基礎的要求。
1.綜合服務部分（共15項指標），主要針對前期物業服務企業提供服務提出基本要求，如前期物業服務合同、承接查驗、物業服務中心等內容。對其中的部分指標如服務人員的配置，考慮到各市的實際情況不同，不宜作統一的規定，交由各市自行設置。
2.房屋管理部分（共9項指標），主要是從房屋管理服務、主要設備設施維護、共用部位管理、住宅裝飾裝修管理、房屋外觀管理等方面提出服務要求。
3.共用設施設備維修養護部分（共14項指標），涉及共用設施設備、消防安全、照明設備、供水系統管理及維護等方面的內容。其中消防系統因其事關人身財產安全，因此是服務要求的重點。考慮到各個項目有自己的特點，配置的共用設施設備也不盡相同，且物業服務等級評定的是服務，服務是無形的，無法做詳細的量化，因此，該部分沒有對設施設備的管理進行細分。
4.協助維護公共秩序部分（共8個指標），主要針對監控設備管理、停車管理、突發事件應急處理等方面提出要求。其中特別規定了關于非機動車的停放、充電管理，要求物業服務企業規范管理，減少安全隱患。
5.保潔服務部分（共5個指標），主要涉及垃圾清運、保潔制度、污水處理、寵物管理、“四害”消殺等內容。
6.綠化養護（共5個指標），主要涉及綠化養護專職管理、綠化維護、植物管理、綠地管理、蟲害預防等內容。
7.為確保《物業服務等級》的貫徹落實，在等級之后還就細化服務內容、招標文件和服務等級評估等內容作出說明。
問題四：《物業服務等級》主要適用范圍是什么？
答：《物業服務等級》主要適用于依法在廣西壯族自治區行政區域范圍內各級市場監管部門登記的經營范圍包含物業服務且從事前期物業服務活動的企業或分支機構及其提供的物業服務；區外入桂經營且從事前期物業服務活動的物業服務企業及其提供的物業服務同樣適用本辦法。
問題五：如何保障《物業服務等級》的實施？
答：由自治區住房城鄉建設廳在全區范圍內組織對《物業服務等級》進行宣傳貫徹，使各市物業管理行政主管部門熟悉掌握《物業服務等級》的內容。
問題六：是否只能按照《物業服務等級》內容提供前期物業服務？
答：物業服務各方當事人可結合普通住宅小區前期物業服務實際需求，在本服務等級的基礎上自行協商約定細化物業服務等級內容。鼓勵業主大會、業主委員會借鑒使用本標準。
問題七：住宅小區的物業服務等級如何選定？
答：建設單位應綜合考慮新建普通住宅小區品質定位、硬件設施、購房人物業服務需求及承受能力等因素，審慎選擇服務等級，應將選定的服務等級以及價格主管部門制定的等級收費標準（基準價）作為前期物業招標文件要件，便于日后各方當事人量化服務和監督實施。
問題八：如何保障前期物業服務企業提供相應等級的服務？
答：建設單位應督促物業服務企業按照前期物業服務合同約定為住戶提供質價相符的服務。同時，物業服務各方可委托獨立的第三方評估機構，對照合同約定和服務等級標準對小區物業服務進行客觀評估。
相關文件：自治區住房城鄉建設廳 發展改革委關于印發《廣西普通住宅小區前期物業服務等級指導標準(試行)》的通知 |