為貫徹落實《廣西壯族自治區危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發〔2009〕16號，以下簡稱《暫行辦法》）精神，加快推進我區危舊房改住房改造工作，著力解決影響危舊房改住房改造工作推進的主要問題，制定《廣西壯族自治區危舊房改住房改造補充規定》（以下簡稱《補充規定》），現作政策解讀說明如下：
一、《補充規定》制定的背景和必要性
《暫行辦法》印發實施以來，全區各地積極開展危舊房改住房改造工作，對消除房屋安全隱患、改善居民住房條件、解決職工群眾住房困難、促進經濟社會發展發揮了積極作用。但《暫行辦法》在具體實施過程中遇到一些亟需明確和解決的問題，有必要出臺相關補充規定，進一步加強和規范危舊房改住房改造管理，促進全區危舊房改住房改造工作有序開展。
據測算，在全區已出售的7000多萬平方米房改住房中，至少有1000萬平方米（含大板房屋近300萬平方米）目前已成為危房，急需實施拆除改造，可拉動固定資產投資約1000多億元。各地各單位在實施危舊房改住房改造過程中，遇到了以下突出問題：一是部分改造項目由于住戶提出不合理要求，導致拆遷安置難以開展，影響到改造項目的實施和開工建設；二是改造項目前期需要支付拆遷安置費用、土地出讓金、勘察設計費、基礎設施配套費、人防易地建設費等，建設單位或代建單位墊付資金壓力較大，影響項目的順利推進；三是改造項目按照規劃要求配建商業設施的處置和產權登記，項目土地用途的認定以及出讓手續的辦理未能妥善解決。因此，亟需出臺補充規定，解決《暫行辦法》實施過程中存在的問題，完善相關政策規定。
二、政策制定的文件依據
（一）《廣西壯族自治區危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發〔2009〕16號）；
（二）《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于加快實施大板結構住房改造工作的意見》（桂政辦發〔2011〕75號）；
（三）《關于印發廣西壯族自治區危舊房改住房改造項目審批和住房供應辦法的通知》（桂房改〔2009〕6號）；
（四）《關于嚴明危舊房改住房改造工作紀律的通知》（桂紀發〔2010〕27號）；
（五）《關于做好危舊房改住房改造非還建住房供應管理工作的通知》（桂房改〔2012〕61號）；
（六）《關于明確危舊房改住房改造有關問題處理意見的補充通知》（桂房改〔2012〕62號）；
（七）《關于危舊房改住房改造項目按照大板結構住房改造政策配建商業設施問題的復函》（桂房改函〔2013〕29號）；
（八）《關于印發〈廣西2013-2017年棚戶區（危舊房）改造實施方案〉的通知》（桂保障〔2014〕1號）；
（九）《關于進一步加強危舊房改住房改造管理工作的通知》（桂房改辦〔2015〕50號）。
三、主要內容解讀
《補充規定》主要包括以下八個方面內容：
（一）加快啟動危舊房改住房改造。主要明確對不同結構類型的住房取得相應住房產權人同意改造的，可批復實施危舊房改住房改造。即：大板結構住房有三分之二及以上住房產權人同意改造的；經鑒定為危房的磚混結構預制空心樓板住房有三分之二及以上住房產權人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產權人同意改造的。同時對如何破解拆遷難在政策上給予了相應的支持，明確經批準實施的危舊房改住房改造項目，建設單位應當與住房產權人簽訂改造補償安置協議，如有個別住房產權人未簽訂改造補償安置協議的，可采取先易后難，分期或分片實施的方式推進改造工作。對個別無理取鬧、漫天要價、拒不搬遷，侵害絕大多數住戶居住安全權益，影響項目改造的住房產權人，建設單位可將有關情況反映其所在單位及相關部門，共同研究措施解決項目拆遷難的問題，有關單位應積極配合。
（二）合理規劃利用土地。一是明確加大對危舊房改住房改造項目的支持力度，科學規劃，合理確定危舊房改住房改造區域的相關規劃控制指標和管控要求。二是明確《土地使用權證》登記宗地用途為住宅用地和其他用地（含辦公、科研、教育、倉儲等用地）的，或者《土地使用權證》登記宗地用途為其他用地但宗地范圍內已有經批準建設的職工住宅等情形的處理辦法。三是明確了相鄰單位聯合改造以及土地置換使用的原則。
（三）嚴格土地出讓管理。一是明確辦理建設工程規劃許可、建設工程施工許可等相關報建手續和補辦土地協議出讓手續的要求。為妥善解決歷史遺留問題，針對未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項目，建議解除合同，待條件成熟后再辦理土地出讓手續。二是明確地價款的評估時點。本著尊重歷史的原則，分類明確危舊房改住房改造項目補辦土地出讓評估時點。在本《補充規定》印發前已經獲得房改部門批復的危舊房改住房改造項目，以規劃部門審批規劃總平面布置圖的時間作為地價款的評估時點。在本《補充規定》印發后獲得房改部門批復的危舊房改住房改造項目，在辦理協議出讓手續時，以自然資源主管部門依法受理補繳地價款申請時點作為地價款的評估時點。規劃部門在審批規劃總平面布置圖時，需明確項目用地改造前的規劃條件。
（四）明確相關支持政策。一是明確第三方監管資金（說明：即《暫行辦法》第二十四條的項目建設保證金）繳存的方法，明確經擬改造危舊住房產權人同意，建設單位或者代建單位可免繳第三方監管資金。二是明確危舊房改住房改造項目還建住房可申請納入棚戶區改造年度計劃，享受城市棚戶區改造的優惠政策。三是明確項目配建商業用房的比例、銷售辦法、收益處置以及產權登記等內容。四是明確還建住房的還建比例和“拆一還一”的原則。五是明確車位或車庫的銷售和出租原則。六是明確對項目代建單位、施工單位招投標的要求。七是明確擬改造住房擴建面積的處置辦法。
（五）加強非還建住房供應監管。一是明確非還建住房的供應和調劑順序。二是明確符合條件的家庭只能購買一套非還建住房。已購買非還建住房的家庭，視為已享受過政策性住房，不得再購買單位公有住房、集資建房和市場運作方式建設住房。三是明確符合購房條件的職工在交納購房款或取得《非還建住房準購證》后去世的，其合法繼承人可繼承參加建房。四是對非還建住房供應的審核、公示、錄入信息、確認等各個環節進行明確規定，預防發生新的違規多占住房現象。五是明確對騙購非還建住房行為的處置方式。
（六）做好非還建住房面積價格審核。一是明確由建設單位委托有資質的會計師事務所進行審計，確定項目總成本及非還建住房面積價格，審計結果由建設單位進行公示并負責相關解釋工作。二是明確原房改住房建筑面積未達標且未參加過市場運作建設住房的職工家庭，符合規定的可購買一套非還建住房，但在對其未達標的房改住房進行改造時，原則上應對改造的住房進行貨幣補償；如果實行住房產權置換的，還建住房的建筑面積超過產權置換面積的部分，按照項目取得《建筑工程施工許可證》時同類地段普通商品住房價格收取差價款。
（七）規范還建公有住房出售管理。明確還建的公有住房經主管部門同意并報財政部門或國有資產管理部門批準，可按照非還建住房面積價格出售給本單位符合購買公有住房條件的職工。
（八）調整危舊房改住房改造方式。明確全區危舊房改住房改造只審批以限價住房方式進行改造的項目，停止審批參照全額集資建房方式或參照經濟適用住房方式進行改造的項目。
四、惠民利民舉措
（一）促進項目加快改造方面的舉措。《暫行辦法》規定需要100%的住房產權人同意才能批準進行改造，因此容易出現由于個別住戶不同意改造，導致項目擱淺的問題。《補充規定》明確，大板結構住房有三分之二及以上住房產權人同意改造的；經鑒定為危房的磚混結構預制空心樓板住房有三分之二及以上住房產權人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產權人同意改造的；均可批準實施危舊房改住房改造。
（二）降低非還建住房成本方面的舉措。《補充規定》明確，“在符合城市總體規劃的前提下，危舊房改住房改造項目可按項目新建住房總建筑面積5%左右的比例配建商業設施，條件允許的可以適當提高比例，但最大不得超過10%。建設單位可將配建的商業設施向個人或單位公開出售，在同等價位情況下可優先向代建單位出售，憑供應合同（協議）和當地房改部門出具的商業設施供應名單確認函等材料，依法繳納土地出讓金及相關稅費后，參照非還建住房辦理不動產權證。配建商業設施處置所得的收益用于沖減改造項目的成本費用”。
（三）破解項目建設資金難點方面的舉措。《補充規定》明確，一是經全體房改住房產權人同意，建設單位或者代建單位可免繳第三方監管資金；如需繳存第三方監管資金的，可以使用銀行保函代替；涉及改造的危舊公有房屋，經房屋產權單位同意，可不繳存第三方監管資金。二是針對未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項目，明確可以申請依法解除原簽訂的土地出讓合同，待條件成熟后，建設單位可再申請補辦出讓手續。三是允許危舊房改住房改造用地可分期繳納土地出讓價款。
（四）進一步明確解決職工住房困難方面的舉措。《補充規定》明確，改造項目非還建住房在滿足本單位符合條件的職工家庭購買需求后，建設單位可將剩余房源優先向同城本級本系統單位符合條件的職工家庭供應，還有剩余房源的由當地房改部門按順序調劑給其他符合條件的人員。
（五）新舊政策在改造方式上的差異。根據《暫行辦法》實施以來的實際情況，《補充規定》對改造方式進行了調整，明確全區停止審批參照全額集資建房方式或參照經濟適用住房方式進行危舊房改住房改造的項目，只保留以限價住房方式進行改造的項目。
為保持政策實施的連貫性，明確《補充規定》未作明確調整的，按照《暫行辦法》的規定執行。
政策文件： 廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區危舊房改住房改造補充規定的通知(桂政辦發[2019]22號) |